이번 주에는 파산과 tax sale에 대해 알아보는 시간을 가져 볼까 합니다.
질문1: 집 모게지는 없지만 타운 property tax가 여러해 밀렸는데 이런 경우에는 어떻게 되나요?
집의 모게지는 없지만 property tax를 지불 하지 않게되면 타운에서는 세금을 직접 받지 못하는 상황이 되기 때문에 이 세금 받을 권리를 제3자인 투자자에게 팔 수 가있다.
이것을 tax sale 이라고 한다. 이렇게 텍스 세일을 통해 세금 받을 권리를 받게되는 투자자는 그 집의 소유권을 받게 된다는 말이다.
Tax sale은 일반 포클로우져와는 달리 집이 경매를 통해 팔리는 것이 아니다. 이런 경우에는 집의 가치보다 훨씬 적은 세금으로 구매함으로써 소유권을 받게 된다. 그러므로 이런 경우 집의 실제 가치보다 적은 세금 빚으로 인해 집을 빼앗길 수 있다는 것이다.
그런데 최근 뉴저지 연방 항소 법원의 판결로 파산을 신청함으로써 이런 상황에서 집을 보호 할 수 있는 길이 생겼다.
최근 뉴저지 연방 항소 법원은 tax sale로 집의 소유권을 뺴앗긴 경우에는 파산 법의 보호를 받아 소유권을 원래 오너에게 다시 돌려 주어야 한다는 판결을 하게 되었다. 이 케이스를 Hackler케이스 라고 한다 (집 오너의 이름이 Hackler여서 붙여진 이름이다).
파산 법원에서는 집의 value보다 몇배나 적은 액수로 집의 소유권을 가져 가는 것은 파산법 안에서는 불법이라고 명했다.
이는 특정 채권자에게 이득이 가기 때문이다. 특정한 채권자에게 이득이 되고 다른 채권자는 불이익을 받는 preferental transfer 라고 결정을 하게 되었다.
그래서 파산 법 안에서 불법이 되기 때문에 전 주인에게 소유권을 돌려 주라고 판결을 하게 된 것이다.
이 전에는 집의 실재 가치보다 적은 세금 빚으로 인해 집을 빼앗기는 경우가 있었는데 이번 이 판결로 인해 tax sale로 소유권을 빼기신 분들에게 길이 생긴 것이다.
이런 상황에서는 파산을 함으로써 집의 소유권을 유지 할 수 있는 길이 열린 것이다. 파산 (이경우Ch13) 을 통해 집의 소유권을 돌려받고 밀린 빚은 페이먼트 플렌을 통해 3-5년에 걸쳐 지불하면 되는것이다.
모든 상황이 다 이 케이스에 부합된다고 볼 수 없기 떄문에 만약 이런 tax sale로 집을 빼앗긴 경우라면 자세한 상담을 통해 Hackler케이스가 적용 되는지 알아 보시는게 좋겠다.
2. 파산을 고려중이데 쳅터 7 (Chapter 7)과 쳅터 7 (Chapter 13)이 무엇인가요?
주로 많은 분들께 해당되는 파산의 종류는 Ch 7 과 Ch 13 이 두가지 입니다. 수입이 많은 경우 Ch13 을 신청 하게 되고, 수입이 어느 적정선 이하가 되면 Ch 7 을 파일하게 됩니다. Ch13 는 일종의 부채 상환 계획 (Payment Plan)으로써 3년 이나 5년동안 밀린빚을 어느 적정 금액을 갚아 나가게 하는 것이라고 생각하시면 됩니다. Ch 13 의 장점은 수입이 많으신 분들도 여러가지의 많은 빚으로 관리가 불가능 한 빚의 충분히 갚아 나가실 수 있게 만들어 놓았다는 것입니다.
하지만 가장 저렴한 비용과 함께 빠른 시일안에 빚 문제를 해결할 수 있는 방법은 Ch 7 을 통한 파산입니다. 이 방법은 Ch13과는 달리 몇 개월 안에 빚을 모두 청산하실 수 있는 방법입니다. 수입이Ch7 을 신청 할 수 있는 조건이 된다면, 크레딧 카드 빚같은 무담보빚 (unsecured)은 이를 통해 합법적으로 부터 모두 없어지게 됩니다 . 여기에서 중요한 사실은 그 빚이 무담보빚 이어야 한다는 것입니다. 이 의미는 파산 하려는 본인이 다른 소유물을 담보로 잡고 있지 않아야 한다는 뜻입니다. 자동차 페이먼트나 모기지 페이먼트는 이것들을 계속 소유해 나가기 위해서 따로 지속적으로 그 잔금을 갚아 나가야 한다는 말씀입니다. 이런 소유물들은 별도로 취급되며Ch7 을 통한 합법적인 빚 탕감은 불가능 합니다. 만약, 차나 집이 없으시거나, 소유하고 계신 것들을 계속 유지 하기 원하지 않으실 경우에는 그냥 Ch7을 통해 파산 하시는 것이 유리합니다.
수입이 충분이 있음에도 불구하고, 집이나 차에 대한 잔금이 밀려있는 경우, 차압이나 압수당하는 것을 막고자 하신다면, Ch 13을 통해 밀린 납부금를 3~5년동안 해결해 나가실 수 있습니다 . Ch13 의 경우에도 크레딧 빚같은 무담보빚은 합법적으로 없애실 수 있습니다.
박재홍 변호사
JD, MBA, LLM in Taxation
NJ, NY, PA주 변호사
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